中國產業園區開發現狀模式與投資規劃建議報告2022-2027年
【報告編號】: 369027
【出版時間】: 2022年6月
【出版機構】: 中研智業研究院
【交付方式】: EMIL電子版或特快專遞
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【報告目錄】

第1章：產業園區開發商面臨的市場環境分析
1.1 產業園區投資開發背景分析
1.1.1 產業升級背景下的園區投資機遇
（1）各區域承接產業轉移分析
（2）大型企業轉移趨勢分析
1.1.2 城鎮化背景下的產業園投資機遇
1.1.3 房地產調控政策下的園區投資機遇
1.1.4 資本市場不斷完善下的園區投資機遇
1.1.5 “一帶一路”下產業園區投資機會
1.1.6 互聯網思維下產業園區投資機會
1.2 中國產業園區發展狀況分析
1.2.1 產業園區發展路徑分析
1.2.2 產業園區發展現狀分析
（1）開發區國民經濟主體地位不可動搖
（2）區域分布明顯：東部強、中西部加快進步
（3）中國主要產業園區規模擴展情況
1.2.3 產業園區經營效益分析
1.2.4 產業園區土地成本分析
1.2.5 產業園區物業租金分析
1.2.6 產業園區發展問題剖析
（1）園區的總體規劃有待加強
（2）土地問題成為發展瓶頸
（3）經營管理、配套設施及服務不完善
（4）園區產業聚集度不高
第2章：產業園區開發商業模式解析
2.1 園區開發的盈利方式
2.1.1 園區投資運營一體化盈利方式解析
2.1.2 商業模式中的通用收入模型
2.1.3 園區運營一體化盈利方式解析
2.2 產業園區的市場定位
2.2.1 各類園區投資效益和增長潛力的評價
2.2.2 開發商對產業園區的定位策略與案例
（1）單一定位策略與案例
（2）組合定位策略與案例
（3）利基市場定位策略與案例
2.2.3 園區開發的區域市場定位
（1）經濟發達地區的園區定位
（2）經濟中等地區的園區定位
（3）經濟欠發達地區的園區定位
2.2.4 入園企業客戶的市場定位
（1）客戶的分類—按價值
（2）客戶的分類—按租期
2.3 園區開發商商業模式中的關鍵資源
2.3.1 商業模式中通用關鍵資源模型
2.3.2 產業園區開發商的核心資源
（1）政府關系資源
（2）土地資源
（3）金融資源
（4）園區招商隊伍
（5）園區運營人才
2.4 園區開發商的資本運作模式
2.4.1 園區投資開發的資金需求
（1）現實融資需求
（2）潛在融資需求
2.4.2 傳統土地開發融資方式評價
2.4.3 房地產信托方式及案例分析
（1）貸款型信托及案例
（2）股權型信托及案例
（3）權益型信托及案例
2.4.4 普洛斯REFITs運作案例解析
（1）以基金模式實現輕資產擴張
（2）圍繞基金重整業務架構
（3）基金模式撬動資金杠桿
（4）收益來源多樣化，回報率提升
（5）提前兌現開發收益和回籠資金
（6）輕資產、高周轉運營
2.5 園區開發商商業模式中的渠道通路
2.5.1 產業園區的營銷策略
（1）定制營銷策略
（2）綠色營銷策略
（3）合作營銷策略
（4）公關營銷策略
2.5.2 產業園區的招商策略
（1）以良好的服務環境吸引投資
（2）制定優惠扶持政策吸引投資
（3）依產業分類進行針對性招商
（4）實行“駐點招商”策略
（5）實行“以商引商”策略
（6）采取“同鄉會招商”策略
2.6 園區開發商商業模式中的客戶關系
2.6.1 園區代理開發方式下與政府客戶的關系
（1）開發企業與地方政府的合作方式
（2）開發企業與政府關系的構建
2.6.2 園區開發商與入園企業客戶的關系打造
（1）商業模式中客戶關系新理念
（2）為入園客戶提供價值增值服務
2.7 園區開發商商業模式中的重要合作伙伴
2.7.1 商業模式中重要合作伙伴的通用模型
2.7.2 園區開發商商業模式中的典型伙伴
（1）非競爭性戰略合作
（2）同業競爭者的戰略合作
（3）與供應商的合作
2.8 園區開發商商業模式中的成本結構
2.8.1 商業模式中通用成本結構模型
2.8.2 產業園區開發的重點成本支出
（1）園區住宅配套開發成本
（2）園區土地整理成本
（3）園區基礎設施建設成本
第3章：典型園區開發商商業模式解析—輕資產模式
3.1 園區孵化+地產開發模式—華夏幸福
3.1.1 華夏幸福發展歷程與現狀
（1）華夏幸福信息簡況
（2）華夏幸福的發展歷程
（3）華夏幸福的發展現狀
3.1.2 華夏幸福的發展戰略定位
（1）堅持做強產業新城業務
（2）開拓新模式、新領域、新地域
3.1.3 華夏幸福園區開發情況
3.1.4 華夏幸福園區的經營情況
3.1.5 華夏幸福的商業模式解析
（1）價值主張
（2）關鍵業務
（3）核心資源
（4）合作伙伴
（5）客戶細分
（6）客戶關系
（7）渠道通路
（8）收入來源
（9）成本結構
3.2 專業開發+基金運作模式—普洛斯
3.2.1 普洛斯中國發展歷程與現狀
3.2.2 普洛斯的發展戰略定位
3.2.3 普洛斯的物流業務體系
（1）自建租賃
（2）收購與回租
（3）咨詢服務
3.2.4 普洛斯中國的園區的開發情況
3.2.5 普洛斯園區的經營情況
3.2.6 普洛斯的商業模式解析
（1）商業模式簡圖
（2）價值主張
（3）關鍵業務
（4）核心資源
（5）合作伙伴
（6）客戶細分
（7）渠道通路
（8）收入來源
3.3 產業地產聚合U模式—聯東集團
3.3.1 聯東集團發展歷程與現狀
（1）聯東集團信息簡況
（2）聯東集團發展歷程
（3）聯東集團發展現狀
3.3.2 聯東集團發展戰略定位
3.3.3 聯東集團產品系列與價值
3.3.4 聯東集團園區開發情況
3.3.5 聯東集團園區經營情況
（1）“深耕+開拓”雙管齊下，城市布局不斷完善
（2）海量數據精準觸達，線上線下聯動招商
（3）深化園區運營服務，促進園區持久活力
3.3.6 聯東集團的商業模式解析
（1）商業模式
（2）價值主張
（3）關鍵業務
（4）核心能力
（5）合作伙伴
（6）目標客戶
（7）盈利模式
（8）戰略布局
第4章：典型園區開發商商業模式解析—重資產模式
4.1 多園區快速復制模式—天安數碼城
4.1.1 天安數碼城發展歷程與現狀
（1）天安數碼城信息簡況
（2）天安數碼城發展歷程
（3）天安數碼城發展現狀
4.1.2 天安數碼城的發展戰略定位
4.1.3 公司產品系列與定位
4.1.4 天安數碼城園區的開發情況
（1）項目區域分布情況
（2）項目占地面積情況
4.1.5 天安數碼城園區的經營情況
4.1.6 天安數碼城的商業模式解析
（1）商業模式
（2）價值主張
（3）關鍵業務
（4）核心資源
（5）合作伙伴
（6）客戶定位
（7）客戶服務
（8）資金來源
（9）收入來源
4.2 單一園區投資運營模式
4.2.1 張江高科
（1）公司發展歷程與現狀
（2）公司的發展戰略定位
（3）公司產品系列與定位
（4）公司園區的開發情況
（5）公司園區的經營情況
（6）公司的商業模式解析
4.2.2 陸家嘴
（1）公司發展歷程與現狀
（2）公司的發展戰略定位
（3）公司園區的開發情況
（4）公司園區的經營情況
（5）公司盈利模式轉型分析
（6）公司現行商業模式解析
4.2.3 浦東金橋
（1）公司發展歷程與現狀
（2）公司的主要業務及經營模式
（3）公司園區的開發情況
（4）公司園區的經營情況
（5）公司的商業模式解析
4.2.4 南京高科
（1）公司發展歷程與現狀
（2）公司的主要業務及經營模式
（3）公司園區的開發情況
（4）公司園區的經營情況
（5）公司的商業模式解析
4.2.5 金融街
（1）公司發展歷程與現狀
（2）公司的發展戰略定位
（3）公司園區的開發情況
（4）公司園區的經營情況
（5）公司的商業模式解析
第5章：典型園區開發商商業模式的對比評價
5.1 典型園區開發商
5.2 典型商業模式的適用范圍與壁壘
5.2.1 典型商業模式的適用范圍
（1）產業園區開發模式
（2）主體企業引導模式
（3）產業地產商模式
（4）綜合運作模式
5.2.2 典型商業模式的壁壘分析
5.3 不同商業模式下企業戰略和能力方面的評價
5.3.1 不同商業模式的可復制性評價
（1）產業園區開發模式可復制性
（2）主體企業引導模式可復制性
（3）產業地產商模式可復制性
（4）綜合運作模式可復制性
（5）不同模式可復制性比較評價
5.3.2 開發商發展整體戰略對比評價
（1）產業園區開發模式整體戰略
（2）主體企業引導模式整體戰略
（3）產業地產商模式整體戰略
（4）綜合運作模式整體戰略
（5）不同模式整體戰略比較評價
5.3.3 企業與地方政府關系的評價
（1）產業園區開發模式政企關系
（2）主體企業引導模式政企關系
（3）產業地產商模式政企關系
（4）綜合運作模式政企關系
（5）不同模式下政府與企業關系
5.3.4 企業園區招商能力對比評價
5.3.5 企業經營獲利能力對比評價
5.3.6 企業經營發展能力對比評價
第6章：成功進入園區開發的傳統地產商商業模式案例分析
6.1 傳統地產商進行園區的開發背景與現狀
6.1.1 傳統地產開發商轉型的背景分析
（1）房地產政策的調控
（2）地方政府政策支持
（3）土地供應結構變化
6.1.2 傳統地產商產業園區開發情況分析
6.2 傳統地產商進行園區開發的效益與困境
6.2.1 傳統地產商產業園區開發效益分析
6.2.2 傳統地產商產業園區開發困境分析
6.3 傳統地產商進行園區開發的優劣勢分析
6.3.1 傳統地產商進入園區模式分析
（1）與地方政府合作
（2）與外資基金合作
（3）與大型制造企業合作
（4）獨立進入、單打獨斗
6.3.2 傳統地產開發商的優勢分析
（1）項目前期規劃優勢
（2）房地產物業建設優勢
（3）資源整合與部門協調優勢
（4）住宅銷售與園區投資現金流互補優勢
6.3.3 傳統地產開發商的劣勢分析
（1）行業開發經驗不足
（2）開發模式了解欠缺
（3）盲目跟風進駐
（4）管理水平不足
6.4 傳統地產商成功進入園區開發的案例分析
6.4.1 富力地產
（1）園區開發的戰略定位
（2）公司園區的開發情況
（3）公司園區的功能定位
（4）公司園區的經營定位
（5）園區開發商業模式解析
6.4.2 綠地集團
（1）園區開發的戰略定位
（2）公司園區的開發情況
（3）公司園區的功能定位
（4）公司園區的經營定位
（5）園區開發商業模式解析
6.4.3 香江控股
（1）園區開發的戰略定位
（2）公司園區的開發情況
（3）公司園區的功能定位
（4）公司園區的經營定位
（5）園區開發商業模式解析
6.4.4 招商地產
（1）園區開發的戰略定位
（2）公司園區的開發情況
（3）公司園區的功能定位
（4）公司園區的經營定位
（5）園區開發商業模式解析
第7章：“互聯網+產業園”創新商業模式案例分析
7.1 互聯網下產業園創新商業模式分析
7.1.1 產業園區互聯網思維—社群思維
（1）概念“云”
（2）園區互聯網思維
7.1.2 互聯網下產業園區運營新模式
（1）光谷聯合：空間+創投
（2）天安數碼：智慧園區
（3）華夏幸福：服務+孵化
（4）華南城：掘金B2B市場新“藍�！�
（5）東湖高新：企業合作
7.2 “互聯網+產業園”典型商業模式案例分析
7.2.1 貴安新區“互聯網+產業園區”模式
（1）貴安新區產業園區簡介
（2）貴安新區大數據中心建設環境分析
（3）貴安新區—貴安云谷分析
（4）貴安新區主導產業分析
（5）貴安新區產業互動分析
（6）貴安新區互聯網思維經驗
7.2.2 聯東U谷“互聯網+產業園區”模式
（1）聯東U谷基本信息簡介
（2）聯東U谷跨界思維分析
（3）聯東U谷布局電商平臺
（4）聯東U谷啟動O2O模式
（5）聯東U谷城市選擇標準
（6）聯東U谷具體業務分析
（7）聯東U谷產品搭配方式
（8）聯東U谷互聯網思維經驗
7.2.3 金宇集團“產業整合+國際化+互聯網”
（1）金宇集團基本信息簡介
（2）金宇集團定增新建產業園
（3）金宇集團升級工藝分析
（4）金宇集團產業園區新模式
7.2.4 華夏幸�！盎ヂ摼W+產業園區”模式
（1）華夏幸福產業園區簡介
（2）華夏幸福PPP模式分析
（3）華夏幸福產業園區模式
（4）華夏幸�！盎ヂ摼W+產業+金融”戰略
（5）華夏幸福業務城市選擇
（6）華夏幸�；ヂ摼W思維經驗
圖表目錄
圖表1：產業升級背景下的園區投資機遇分析
圖表2：中國產業轉移示意圖
圖表3：長三角經濟圈產業轉移目標
圖表4：長三角經濟圈產業轉移領域分析
圖表5：廣東雙轉移路線圖
圖表6：2010-2019年西部經濟圈主要省市實際利用內資變化情況（單位：億元）
圖表7：產業轉型升級示范區和示范園區名單（一）
圖表8：產業轉型升級示范區和示范園區名單（二）
圖表9：2020年國家級龍頭企業省市分布情況（單位：家）
圖表10：2020年國家級龍頭企業區域分布情況（單位：家，%）
圖表11：2020年規模以上工業企業地區分布（單位：家，%）
圖表12：各地區重點承接產業列表
圖表13：2010-2020年中國城鎮化率走勢（按常住人口統計）（單位：%）
圖表14：2022-2027年中國城鎮化率預測（單位：%）
圖表15：中國產業園區開發商融資途徑分析
圖表16：產業園區發展的各個階段
圖表17：2016-2020年國家開發區生產總值變化情況（單位：萬億元，%）
圖表18：2020年產業園區排名前30名單
圖表19：2020年百強產業園區區域分布結構圖（單位：%）
圖表20：2021年中國主要產業園區發展情況
圖表21：2017-2021國內主要園區開發企業經營情況（單位：億元，%）
圖表22：物流園區土地價格情況（單位：%）
圖表23：2020年國內主要園區物業租金情況分析
圖表24：國內園區的總體規劃分析
圖表25：國內物流園區土地使用價格情況
圖表26：園區投資運營一體化盈利方式分析
圖表27：全國物流園區主要收入來源調查情況（單位：%）
圖表28：各類園區經濟效益和增長潛力分析
圖表29：單一定位策略
圖表30：泰州中國醫藥城相關扶持政策
圖表31：組合定位策略圖
圖表32：上海市張江高科技園區產業相關的優惠政策
圖表33：上海市張江高科技園區高新產業發展現狀分析
圖表34：利基市場定位圖
圖表35：遼寧專用車生產基地園區政策
圖表36：遼寧專用車生產基地園區服務平臺簡介
圖表37：園區開發商商業模式中的通用關鍵資源
圖表38：北京科技園土地一級開發部分項目總投資結構表（單位：%）
圖表39：傳統土地開發融資方式評價
圖表40：貸款類信托模式的特點
圖表41：“中信·紫薇1期集合資金信托計劃”流程分析
圖表42：股權類信托模式的特點
圖表43：“中信陽光·濱江股權投資集合資金信托計劃”流程分析
圖表44：受益權轉讓類信托模式的特點
圖表45：“廣西恒大特定資產收益權流動化信托項目”流程分析
圖表46：普洛斯的物流地產基金模式示意圖
圖表47：普洛斯基金模式下收入結構的變化（單位：%）
圖表48：建立綠色營銷渠道的措施
圖表49：綠色促銷的主要手段
圖表50：駐點招商的要點
圖表51：物流園區制定的相關便利政策匯總
圖表52：浙江永康浙商回歸創業創新園為入園企業提供的金融服務簡介
圖表53：合作伙伴通用模型
圖表54：華夏幸�；鶚I股份有限公司與中國國際電視總公司戰略合作分析
圖表55：華夏幸�；鶚I股份有限公司與中國航天科工飛航技術研究院合作內容
圖表56：商業模式中通用成本結構模型分析
圖表57：園區土地整理成本構成
圖表58：園區基礎設施建設成本構成
圖表59：華夏幸�；鶚I股份有限公司基本信息表
圖表60：華夏幸福的發展歷程
圖表61：華夏幸福全國重點產業新城布局情況
圖表62：華夏幸福園區代表及其定位分析（單位：平方公里）
圖表63：2016-2021年華夏幸福經營情況（單位：億元，%）
圖表64：華夏幸福的業務模式簡圖
圖表65：華夏幸福商業模式簡圖
圖表66：華夏幸福一站式解決方案
圖表67：華夏幸福產業新城的收入構成
圖表68：華夏幸福核心資源簡析
圖表69：2020年華夏幸福營業收入結構圖（單位：%）
圖表70：2020年華夏幸福的成本結構圖（單位：%）
圖表71：普洛斯中國的發展歷程
圖表72：2020年普洛斯資產情況（單位：萬美元）
圖表73：普洛斯的物流地產運作模式
圖表74：普洛斯核心資源簡析
圖表75：普洛斯收入來源簡析
圖表76：北京聯東投資（集團）有限公司基本情況表
圖表77：聯東集團發展歷程
圖表78：聯東集團產品系列與價值
圖表79：截至2021年10月聯東U谷全國布局情況
圖表80：聯東集團開發運營園區盤點
圖表81：聯東集團“聚合U模式”構成
圖表82：產業微笑曲線
圖表83：聯東集團核心能力構成
圖表84：聯東集團核心能力分析
圖表85：聯東集團主要合作伙伴
圖表86：聯東集團目標客戶及服務價值
圖表87：天安數碼城運營主體基本信息簡況
圖表88：天安數碼城發展歷程
圖表89：天安數碼城發展戰略定位演變過程
圖表90：天安數碼城產品簡介
圖表91：天安數碼城項目區域分布情況（單位：%）
圖表92：天安數碼城已建成項目占地面積情況（單位：萬平方米）
圖表93：2017-2021年天安數碼城營業收入變化情況（單位：萬元，%）
圖表94：天安數碼城園區客戶服務平臺
圖表95：天安數碼城資金來源事件概覽
圖表96：天安數碼城的收入來源
圖表97：張江高科運營主體基本信息簡況
圖表98：2021年張江高科的產權及控制關系結構圖（單位：%）
圖表99：張江高科發展歷程
圖表100：張江高科技園區“一體兩翼”新戰略
圖表101：2015-2021年張江高科園區營業收入變化情況（單位：萬元，%）
圖表102：張江高科的經營模式簡析
圖表103：張江高科的定價模式簡析
圖表104：張江高科園區三種物業管理模式（單位：%）
圖表105：張江高科提供的客戶服務簡介
圖表106：2020年張江高科收入渠道來源結構圖（單位：萬元，%）
圖表107：2020年張江高科收入來源結構圖（單位：萬元，%）
圖表108：2020年張江高科成本結構圖（單位：萬元，%）
圖表109：陸家嘴運營主體基本信息簡況
圖表110：2021年陸家嘴的產權及控制關系結構圖（單位：%）
圖表111：2006-2020年陸家嘴公司項目開工建設情況（單位：萬元）
圖表112：2015-2021年陸家嘴金融貿易區開發股份有限公司的收入情況（單位：億元，%）
圖表113：2021年陸家嘴房產出租率情況（單位：平方米，%，元/平方米/天，元/間/夜，元/套/月）
圖表114：陸家嘴項目投資情況
圖表115：2020年陸家嘴收入渠道結構圖（單位：萬元，%）
圖表116：2020年陸家嘴收入結構圖（單位：萬元，%）
圖表117：2020年陸家嘴的成本結構圖（單位：萬元，%）
圖表118：浦東金橋運營主體基本信息簡況
圖表119：2021年浦東金橋的產權及控制關系圖（單位：%）
圖表120：浦東金橋園區土地開發利用情況（單位：%）